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mg4355电子游戏网址为大家推荐国内最佳的海岛娱乐场,包含真人娱乐、体育投注、老虎机、 最专业的百家乐开户资讯等相关的站点1991年,郑裕彤眼看形势不妙,重新部署公司策略。他首先展开一系列减债行动,将部分收益低或价格合理的资产出售,包括将所持永安集团27%股权出售,套现7亿元;又将旗下物业如美孚商场铺位、车位及部分物业以及梅道12号部分权益出售;甚至将被喻为郑氏“皇冠上的钻石”的香港会展中心会景阁豪华住宅也变卖套现。1992年新世界又先后发行零息债券及认股证,集资逾8.5亿元。这样,新世界的债务从最高峰时期的约90亿元逐渐降至30亿元至40亿元的合理水平。〔8〕 吴文心著: 《香港会137年沧桑史》,载《香港掌故(第七集)》,广角镜出版社1984年版,第61页。各大发展商在减价促销的同时,还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时,首创息口保障计划,即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时,多出的利息由发展商承担,令买家对利息及供楼负担更有预算,免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时,推出“跌价两成补偿计划”,规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价,买家不用承担该差价,可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用,但以购入价两成为上限,条件是要求买家多付8%楼价,但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时,更推出“110%信心计划付款方法”,采取期权的概念以“包升值”来包装促销。

〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素: 中国政治、经济形势的转变。1976年,中国一举粉碎了“四人帮”,结束了为期10年的“文革”动乱,并开始推行四个现代化计划。1979年,邓小平复出,中共召开十一届三中全会,决定将工作重心转移到经济建设的轨道上,并推行举世瞩目的改革开放路线。其后,广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区,吸引外资,香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁,大量外资流入,准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变,给投资者带来极大的鼓舞,香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣,1975年到1981年间,香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。mg4355电子游戏网址根据这一定义,地产业包括3个行业,即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业,以及地产经纪及代理业。据统计,1996年地产业的营运机构单位共有8298个,就业人数64028人,比1987年分别增加101%和92%。其中,地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个,占总数的66%;以服务及租项收入和增加价值计算,该行业占整体地产业的63%和89%。从事地产保养管理服务的单位有439个,仅占总数的5.3%;但在就业方面却占总数的55.2%。而地产经纪及代理机构则有2397个,占总数的29%。(见表6.5)由此可见,地产业中,以地产发展兼/或租赁业为主体,以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过,由于地产业经营的高度集中性,该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。

mg4355电子游戏网址70年代期间,新世界发展还单独投资或与其他地产公司合作发展了一系列大型地产项目。1973年,新世界购入港岛薄扶林道一幅面积逾80万方尺的地皮,兴建了拥有1 300个高级住宅单位的“碧瑶湾”。新世界还与恒隆集团合作发展港岛地铁沿线各站上盖物业。在经营上,恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是,它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时,它的租金收入仅500万元,占公司经营收入的10%。但到1977年度,恒隆的租金收入已增加到2 880万元,占公司综合纯利的比重已超过45%。不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。

70年代初,新鸿基企业的规模日渐扩大,郭得胜、李兆基、冯景禧三人遂于1972年7月14日将其改组为“新鸿基(集团)有限公司”,计划在香港上市。稍后,“三剑侠”开始分道扬镳,冯景禧早于1969年创办新鸿基证券,转而向证券业发展;李兆基则自立门户,成立恒基兆业有限公司;郭得胜则继续主持新鸿基(集团)的大局。1973年3月16日,郭为避免公司与冯景禧的新鸿基证券混淆,遂改名为新鸿基地产发展有限公司。置地的雪厂街9号重建计划前后历时逾10年。1980年,置地宣布展开雪厂街9号重建计划,当时置地仅拥有雪厂街荷兰行及有利银行旧址地段,地盘狭小。其后,置地先后于1982年及1987年购入广东银行大厦(德辅道中8号)及球义大厦地皮,将原来只有一万方尺地盘合并成3万多方尺地盘。当时,置地有意一并连毗邻的恒昌大厦也买下来,可惜未能如愿。雪厂街9号重建计划于1991年12月最终落成,并被命名为“大道中九号”。该物业楼高38层,总楼面面积35.8万方尺,在设计上采用了浓郁的古典风格和独特的几何设计模式,集聚了中西精粹的建筑特色,给人以精雕细琢之感,彰显出卓尔不凡的气派。大道中九号的建成,为置地从70年代起策划的中区重建计划,画上了一个句号。韩女星Clara做公益送蜂窝煤 还故意把脸抹黑了3张mg4355电子游戏网址1972年,太古集团眼看香港地产业日渐兴盛,而世界航运业则开始不景气,遂创办太古地产有限公司,向地产业进军,计划关闭太古船坞,将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期,太古因感集团缺乏地产专才,为吸收经验,于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,并将太古城第一期地盘注入。后来,太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大,没有必要与大昌分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权,并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。

商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!1998年1月,大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。(1) 香港经济持续繁荣,市民收入不断增加。踏入90年代,在亚太经济,尤其是在1992年春邓小平南巡、中国全方位对外开放的推动下,香港经济保持持续繁荣,增长率平均每年达5%。1994年香港人均本地生产总值已达21 800美元,已超过英国、加拿大、澳洲,在亚洲仅次于日本及文莱。经济的持续繁荣令香港实现全民就业,市民的收入不断增加,置业及改善居住环境的欲望和能力大大提高。香港的房屋问题正逐渐从“有没有”的问题过渡到“由小而大”的问题。〔5〕然而,受到地少人多基础条件的制约,香港私人住宅单位大部分属于七、八百方尺或以下的单位。(见表5.4)市民“细屋换大屋”的行动使香港住宅房屋结构性问题凸显,对大中型住宅提出更大的需求,这就是90年代大型私人屋邨备受欢迎、售价持续攀升的重要原因。1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。

这一役,恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”,还平白损失了4亿元订金,所遭受的打击不轻。1984年12月,中英签订联合声明,香港地产市道开始走出谷底,港府趁势再将金钟二段推出竞投,结果被信和为首财团夺得,发展为财经广场,即后来的奔达中心,赚取丰厚利润。是役,恒隆对地产循环的戒心大大增加,投资策略转趋保守,其与长实、新地、恒地等地产公司的距离亦日渐拉远。〔12〕 冯邦彦著:《香港华资财团(1841—1997)》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第462—466页。继新地、长实相继低价促销新楼盘之后,香港各大地产发展商均先后加入减价行列,并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳,恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团;在大埔,新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼,而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战;在元朗,南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。70年代初,香港证券市场进入有史以来的大牛市,呈现空前繁荣,大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市,并充分发挥股市功能,透过发售新股、配股,将股票在银行按揭贷款,以筹集大量资金发展业务。

〔14〕 吕凯君著:《恒隆投资策略转趋积极》,载香港《每周财经动向》1992年3月23日,第18页。由于采取“反潮流”,“人弃我取”的投资策略,恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年,恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺,其中尚未包括1 340万方尺农地,成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低,恒地的边际利润相当高,以1993年度为例,该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇,获得利润约30亿元,即平均每方尺纯利1 800元,比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。mg4355电子游戏网址华懋集团的地产发展策略有两个明显特点: 第一,是中低档路线。华懋发展的楼宇,一般以中下阶层市民为销售对象,因此楼宇所处地区,往往为市区边缘劳工密集地带,楼宇多属中小型住宅单位,以朴素驰名,用料不甚讲究,其质素有时被外界批评。1979年,刚建成的荃湾工业大厦被地政工务司列为危楼,小业主惊慌失措,幸而华懋同意出资,与小业主合资修葺。正因为成本低,华懋的楼宇销售价亦往往比区内其他地产商的要低。第二,华懋同时兼营楼宇按揭,将集团发展的楼宇交由旗下财务公司办理按揭业务,按揭率为楼价七成,所谓“肥水不流外人田”,除赚取利息外,更可于供楼者无力偿还时收回楼宇再售。此外,集团还兼营楼宇维修、管理、保安等业务,赚取从建楼到售后服务各个环节的利润,因而公司的资产规模迅速扩大。到80年代初,华懋已成为唯一没有上市的大型地产发展商。一般估计,其规模与新地等比已相去不远。

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